La Sala M de la Cámara Nacional en lo Civil dispuso que el reajuste de un saldo de precio de compra de un inmueble en dólares debe ser liquidado conforme el valor de cotización del bien en pesos al momento de pago, con intereses.

Se trataba de un contrato de compraventa de un inmueble, cuya escritura se firmó el 31 de diciembre de 2001, por la suma de u$s38.500, de los cuales se abonaron u$s11.000 al tiempo de suscribir la escritura aludida y se convino que el saldo de u$s27.500 sería cancelado en doce cuotas mensuales y consecutivas, sin intereses, comenzando a abonar la primera en enero de 2002. Dicho saldo de precio de compra del inmueble fue garantizado mediante la constitución de hipoteca sobre el bien vendido. 

Declarada la emergencia económica (el 6 de enero de 202, por la ley 25.561) y derogada la paridad de valor entre el peso y el dólar, los compradores cancelaron provisoriamente el precio de compra del lote en diciembre de 2002, abonando $27.500 en lugar de los u$s27.500 pactados.

El vendedor solicitó la declaración de inconstitucionalidad del régimen de pesificación de las deudas en moneda extranjera, antes aludido  y, en subsidio, con fundamento en la licuación de su capital, pidió que el reajuste considerara el valor del bien vendido, invocando que mediaba un enriquecimiento sin causa.

La jueza de primera instancia, luego de rechazar la inconstitucionalidad pretendida, reajustó el saldo pesificado conforme el principio del esfuerzo compartido, cargando a cada parte el 50% de la pérdida de valor del dólar, y morigeró los intereses compensatorios y punitorios a la tasa global del 12% anual.

Decisión de la cámara

La cámara modificó el reajuste dispuesto en la sentencia apelada y dispuso que el saldo adeudado se liquide conforme el valor de cotización en pesos de los u$s27.500 pactados, al tiempo del pago, con deducción de las sumas abonadas por los demandados ($27.500) y con más los intereses moratorios desde la fecha fijada en primera instancia, liquidados a la tasa del 6% anual.

El tribunal tuvo en cuenta el informe de la tasadora, que indicó que el inmueble adquirido por los demandados, por u$s38.500, al tiempo en que cancelaron su precio pesificado (paridad provisoria de un peso = un dólar)  conforme las fechas pactadas en el contrato y lo dispuesto por la ley 25.561 era de u$s 54.000, siendo en esa fecha el valor de un dólar igual a 3,52 pesos. “Vale decir que, no obstante la pérdida de la paridad de valor entre el peso y el dólar, el inmueble vendido por el actor a los demandados mantuvo y aún superó el valor fijado en el contrato”, destacó.
 
“Tal circunstancia resulta insoslayable para decidir con equidad sobre el  reajuste del saldo de precio. Si el bien entregado por el acreedor fueran dólares -como acaece en un mutuo- sería la variación de su cotización el parámetro para resolver sobre el ajuste del saldo adeudado, pero como se trata de un inmueble, cuyo precio de compra no fue cancelado en su oportunidad, sino diferido su pago en cuotas, ese saldo debe ajustarse conforme la variación del valor del inmueble involucrado”, indicó.

Y agregó: “Como sólo se trata de reajustar equitativamente el saldo del precio pendiente al tiempo de producirse la crisis económica del año 2002, el mayor valor de tasación del bien a esa fecha no permite alterar la ecuación contractual, pues ello importaría tanto como evitar al vendedor los efectos de un mal negocio. En efecto, el valor del inmueble indudablemente se incrementó por circunstancias ajenas a la situación económica general, tales como el avance de la urbanización de propiedad del consorcio de copropietarios Barrio Septiembre, la ubicación del lote, el mayor valor de la zona y otros factores sociales y económicos que son ajenos a la cuestión a considerar en autos. Pero lo que es claro es que el valor del bien comprado por los adquirentes no resultó afectado por la pérdida de la paridad entre el peso y el dólar, de manera que no existen razones que, con fundamento en la equidad, permitan en el caso alterar el sinalagma contractual”.